Методика быстрой и точной оценки квартиры для продажи четко изложена в конце статьи. Но сначала, для обоснования ее возникновения, считаем необходимым сказать нижеследующее.

   У владельцев часто возникает вопрос: как узнать текущую рыночную стоимость своей квартиры?

  В ситуации, когда человеку необходимо произвести взаиморасчеты с совершенно определенным лицом в связи с отчуждением недвижимости по рыночной цене, целесообразно обратиться в оценочную компанию. Это серьезная организация, обязанная иметь соответствующую лицензию. Там, за определенные деньги, можно узнать цену своей квартиры, которую определят на основании трех методов: затратного, сравнительного анализа продаж, и доходного. На основании результатов оценок по трем методам  выведут итоговую оценку. Такая оценка может удовлетворить, или даже примерить стороны, связанные с этой недвижимостью. Таким образом человек может достичь цели своего обращения в оценочную компанию. Так поступают, продавая свою долю сособственникам, получая или передавая недвижимость в качестве компенсаций долга, распределяя наследство среди родственников.

  Если у владельца существует цель продать квартиру совершенно любому человеку, выставив квартиру на рынок, то цена, определенная оценочной компанией, принесет мало пользы, по причине того, что покупатели руководствуются своими представлениями о цене, и оценочная компания для них, как правило, не указ и не авторитет.

  На практике цена оценочной компании зачастую может отличаться процентов на 10-20 от договорной цены сделки с реальным покупателем.  Происходит это потому, что:

- хоть оценочная компания и использует целых три метода оценки, но главным из них является сравнительный метод.

- исходными данными для оценочных компаний являются цены продавцов, взятых из баз объявлений. Усредненные цены продавцов в объявлениях - те данные, на основании которых делают расчеты оценочные компании, сильно отличаются от реальных цен сделок. Данных о реальных ценах сделок у оценочных компаний нет, поскольку их неоткуда им взять, ведь оценочная компания по закону не имеет права совмещать свой вид деятельности с другими, в том числе и с риэлторской деятельностью.

  Зато риэлторские компании, принимая непосредственное участие в сделках, обладают актуальной информацией о реальных ценах сделок. 

  Исходя из этого и получается, что экспертная риэлторская оценка цены квартиры в возможной предстоящей сделке по ее продаже, основанная на знаниях именно цен продажи репрезентативных объектов, соответствующих оцениваемой квартире, оказывается более точной, чем оценка оценочной компанией. То есть хороший риэлтор, за счет своего лучшего знания реальных цен сделок на рынке, практических индикаторов рынка, точнее прогнозирует максимальную цену, за которую будет куплена недвижимость.

  Поэтому в вопросе: как оценить квартиру для продажи?, логичнее выглядит обращение к хорошему риэлтору нежели к оценочной компании.

  Хочется предостеречь продавца от того, чтобы отдавать предпочтение в выборе риэлтора тому, кто   выскажет максимальную цену на квартиру, и только. Риэлтор может назвать завышенную цену и ошибочно, по недомыслию, и специально, в стремлении любыми средствами получить работу.

  Что случится, если риэлтор не сможет достичь обещанной им цены?  Ответ очевиден - Вы впустую потеряете время на бесплодные ожидания и почувствуете себя обманутым.

 Есть смысл опираться на рациональный подход к оценке стоимости квартиры, использующий понятия прогнозной и равновесной цены квартиры.

Теперь непосредственно сама методика оценки квартиры для продажи квартиры. Введем понятие "равновесная цена квартиры".

Равновесная цена квартиры – это цена квартиры на рынке, при которой сумма, за которую готов купить квартиру покупатель равна цене, за которую готов продать квартиру продавец.

Понятие равновестной цены квартиры является ключевой для прогнозирования цены квартиры для продажи.

Прогноз цены продажи объекта после выставления его на рынок 

   После выставления объекта на рынок можно составить достаточно точное представление о цене, за которую эта недвижимость там будет продана, приняв некоторые простые постулаты, справедливость которых многократно подтверждена опытным путем.

  - Существует простая зависимость - чем выше   цена в объявлении о продаже объекта, размещенном в базе недвижимости, тем меньше будет число просмотров этого объявления.

   - В результате исследований  статистических данных, полученных в процессе продажи объектов недвижимости агентства НАХОДКА, установлено, что в районе равновесной цены купли-продажи объекта существует прямая зависимость между ценой объекта в объявлении  и ежедневным количеством просмотров объявления, а произведение   цены объекта и количество просмотров объявления настолько близки друг к другу, что это произведение  можно принять за постоянную  величину.

Показатель цена-просмотры (ПЦП) = Цена объекта х   число Просмотров  

 - В результате исследований  статистических данных, полученных в процессе продажи объектов недвижимости агентства НАХОДКА установлено, что, в ситуации текущего состояния рынка квартир Москвы и ближнего Подмосковья, среднее ежедневное количество просмотров равное 50 по объявлению в базе ЦИАН указывает на достижение объектом равновесной цены (максимальной цены продажи).

 Принимая во внимание вышеуказанные данные, зная ПЦП объекта, можно спрогнозировать равновесную цену продажи объекта, разделив ПЦП на число 50. Полученный результат и будет максимальной ценой продажи квартиры.

  В том случае, когда объект еще не выставлен на продажу в базу, информации о числе посещений его объявления покупателями, естественно, тоже нет.

 В этой ситуации, для составления прогноза цены продажи квартиры, применяется нижеследующая процедура.

Методика  прогноза цены объекта до выставления его на рынок 

  1. Для составления представления о цене рассматриваемого объекта на основании восприятия рынком уже продающихся схожих объектов, делается репрезентативная выборка из авторитетных баз по недвижимости состоящая из 10-ти наиболее близких к объекту аналогов.
  2. Экспертным путем устанавливаем соотношение цены объекта к цене каждого из выбранных аналогов в виде коэффициента КЦОкА. В качестве экспертов, как правило, выступают высококвалифицированные риэлторы. В качестве эксперта могут попробовать себя и собственники квартиры. 

Коэффициент цены объекта по отношению к аналогу (КЦОкА) = Цена объекта на фоне цены аналога      /   Цена аналога.

 При сравнительной оценке объекта по отношению к аналогу учитываются следующие основные характеристики по ранжиру: местоположение аналога, площадь аналога, отделка и оборудование аналога.

Против каждого аналога выставляется свой   коэффициент КЦОкА.

  1. Определяется показатель цена-просмотры (ПЦП) для каждого из 10-ти аналогов.
  2. Находится приведенный показатель ПЦП прогнозируемого объекта,

по отношению к каждому из 10-ти аналогов, представляющий собой произведение     ПЦП х КЦОкА.

  1. Находится среднеарифметический приведенный ПЦП рассматриваемого объекта на основе аналогов,

путем деления на 10 (число выбранных аналогов) суммы приведенных ПЦП по всем 10-ти аналогам.

  1. Используя вышеупомянутую закономерность, найденную в результате анализа статистики, в том, что среднее ежедневное количество просмотров объявления объекта равное 50 свидетельствует о достижении объектом равновесной цены,

 делим среднеарифметический приведенный ПЦП объекта на 50,

и в результате находим   искомую прогнозную   максимальную цену продажи объекта.