Сделка с недвижимостью сопряжена с возникновением множества незапланированных (случайных) событий. Возникновение некоторых из них приводит к возникновению негативных последствий для одной или для обеих сторон сделки.

  В процессе подготовки и совершения сделки стороны могут столкнуться с негативными для себя последствиями в связи с возникновением нижеследующих обстоятельств:

  1. Событие - Не совершение сделки из-за отказа одной из сторон заключать договор, несмотря на ранее заключенный между ними предварительный договор об этой сделке.

  Негативное последствие заключается в потере времени, потраченного на подготовку к сделке; в упущенной выгоде; в потере денег, затраченных на подготовку к сделке. Пострадавшей стороной может быть противоположенная отказнику сторона - как продавец, так и покупатель.

  1. Событие - Потеря суммы денег в размере стоимости квартиры в процессе осуществления взаиморасчетов сторонами до момента получения покупателем расписки от продавца о полученных им деньгах. Последствия заключаются в потере денег покупателем, не возникновением права собственности на покупаемую квартиру или утрата права собственности на нее в связи с неоплатой покупки. Данное событие напрямую связано с принятым сторонами механизмом передачи денег за квартиру в наличной или безналичной форме.
  2. Событие – Потеря суммы денег за квартиру после передачи от продавца покупателю расписки о полученных деньгах вследствие ненадежной схемы взаиморасчетов. Последствия касаются продавца, и заключаются, как следует из описания события – в потере суммы денег за квартиру. Данное событие сопряжено как с механизмом передачи денег, так и с механизмом перемещения денег после получения к ним доступа продавцом.
  3. Событие – Наличие к моменту вступления покупателя в права собственности на недвижимость, или возникновение в последующем, прав на недвижимость иных лиц кроме покупателя.

Последствия касаются покупателя, и заключаются в вынужденном участии в судебных процессах по поводу отстаивания своих исключительных прав на недвижимость. В зависимости от имеющихся у покупателя доказательств суд либо сохранит за покупателем его право собственности на квартиру или наделит правами собственности на недвижимость кого-то другого, частично или полностью.

  1. Событие - Наличие в квартире неузаконенных конструктивно-технических изменений в первоначальный проект помещения (наличие перепланировки). Последствия касаются покупателя. В зависимости от того допускается ли такая перепланировка законом или нет, покупателю предстоит ее или узаконить, или устранить, если такая перепланировка обнаружится надзорными органами.
  2. Группа событий с одинаковыми последствиями:

6.1 Событие - Прекращение дееспособности или правоспособности стороны сделки в процессе исполнения договора купли-продажи недвижимости,

6.2 Событие – Выявленное при госрегистрации перехода права собственности наложенного судом ареста на недвижимость,

6.3 Событие - Отказ одной из сторон сделки от регистрационных действий в Росреестре по переходу права собственности на недвижимость.

Последствием возникновения данных событий является   отказ Росреестра в госрегистрации перехода права собственности на квартиру. За этим следует обращение одной из сторон в суд. Судебное решение выносится в соответствии с доказанными сторонами обстоятельствами дела: либо признает сделку действительной и переводит право собственности на покупателя, либо право собственности оставляет за прежним собственником недвижимости, и все полученное продавцом по сделке возвращается покупателю.

  1. Событие – Наличие долгов по периодическим платежам, связанным с недвижимостью, выявленных после получения недвижимости покупателем. Последствия заключаются в погашении покупателем этих долгов в случае отказа предыдущего собственника от их оплаты.

 

Количественная оценка рисков

  Первоначально  выявляются вероятности возникновения каждого из N негативных событий Ai  для клиента,  i=1- n,  в условиях обстоятельств сделки.

  Перед несколькими  нашими   экспертами ставится вопрос: сколько раз (число  К) из случаев  по их практике или из числа достоверно известных им случаев из чужой практики в аналогичных обстоятельствах (общее число аналогичных обстоятельств – М)  происходило  i – ое негативное событие.

Принимается за вероятность появления каждого из Ai негативных событий, i=1-n,

Pi= Кi / Мi

Для последующих расчетов в качестве Рi принимается средняя арифметическая оценка всех экспертов по i- ому событию.

Суммарный риск – это вероятность появления хотя бы одного негативного события в обстоятельствах сделки, который равен

Р (появления негатива) = 1 -- (1- P1) x (1- P2) x (1- P3) x … x (1- Рn)

 

Вероятность появления негативных последствий в дальнейшем называем «РИСК».

  1. Подсчитываем риск по всем негативным событиям.
  2. Подсчитываем риск по нескольким событиям, приносящим наибольший ущерб.

Практическое использование численных результатов оценки рисков

  Практическим использованием результатов расчета значений рисков является заключение агентства о рекомендации клиенту совершать сделку или отказаться от нее.

  Для этого сравниваем вычисленные значения риска с со значениями, принимаемыми как допустимые.

  Делаем вывод о соответствии рисков норме и, соответственно, допустимыми для совершения сделки клиентом, или делаем вывод о наличии обстоятельств повышенного риска и даем рекомендации клиенту не совершать сделку.