Методика оценки рисков в сделках с недвижимостью
Сделка с недвижимостью сопряжена с возникновением множества незапланированных (случайных) событий. Возникновение некоторых из них приводит к возникновению негативных последствий для одной или для обеих сторон сделки.
В процессе подготовки и совершения сделки стороны могут столкнуться с негативными для себя последствиями в связи с возникновением нижеследующих обстоятельств:
- Событие - Не совершение сделки из-за отказа одной из сторон заключать договор, несмотря на ранее заключенный между ними предварительный договор об этой сделке.
Негативное последствие заключается в потере времени, потраченного на подготовку к сделке; в упущенной выгоде; в потере денег, затраченных на подготовку к сделке. Пострадавшей стороной может быть противоположенная отказнику сторона - как продавец, так и покупатель.
- Событие - Потеря суммы денег в размере стоимости квартиры в процессе осуществления взаиморасчетов сторонами до момента получения покупателем расписки от продавца о полученных им деньгах. Последствия заключаются в потере денег покупателем, не возникновением права собственности на покупаемую квартиру или утрата права собственности на нее в связи с неоплатой покупки. Данное событие напрямую связано с принятым сторонами механизмом передачи денег за квартиру в наличной или безналичной форме.
- Событие – Потеря суммы денег за квартиру после передачи от продавца покупателю расписки о полученных деньгах вследствие ненадежной схемы взаиморасчетов. Последствия касаются продавца, и заключаются, как следует из описания события – в потере суммы денег за квартиру. Данное событие сопряжено как с механизмом передачи денег, так и с механизмом перемещения денег после получения к ним доступа продавцом.
- Событие – Наличие к моменту вступления покупателя в права собственности на недвижимость, или возникновение в последующем, прав на недвижимость иных лиц кроме покупателя.
Последствия касаются покупателя, и заключаются в вынужденном участии в судебных процессах по поводу отстаивания своих исключительных прав на недвижимость. В зависимости от имеющихся у покупателя доказательств суд либо сохранит за покупателем его право собственности на квартиру или наделит правами собственности на недвижимость кого-то другого, частично или полностью.
- Событие - Наличие в квартире неузаконенных конструктивно-технических изменений в первоначальный проект помещения (наличие перепланировки). Последствия касаются покупателя. В зависимости от того допускается ли такая перепланировка законом или нет, покупателю предстоит ее или узаконить, или устранить, если такая перепланировка обнаружится надзорными органами.
- Группа событий с одинаковыми последствиями:
6.1 Событие - Прекращение дееспособности или правоспособности стороны сделки в процессе исполнения договора купли-продажи недвижимости,
6.2 Событие – Выявленное при госрегистрации перехода права собственности наложенного судом ареста на недвижимость,
6.3 Событие - Отказ одной из сторон сделки от регистрационных действий в Росреестре по переходу права собственности на недвижимость.
Последствием возникновения данных событий является отказ Росреестра в госрегистрации перехода права собственности на квартиру. За этим следует обращение одной из сторон в суд. Судебное решение выносится в соответствии с доказанными сторонами обстоятельствами дела: либо признает сделку действительной и переводит право собственности на покупателя, либо право собственности оставляет за прежним собственником недвижимости, и все полученное продавцом по сделке возвращается покупателю.
- Событие – Наличие долгов по периодическим платежам, связанным с недвижимостью, выявленных после получения недвижимости покупателем. Последствия заключаются в погашении покупателем этих долгов в случае отказа предыдущего собственника от их оплаты.
Количественная оценка рисков
Первоначально выявляются вероятности возникновения каждого из N негативных событий Ai для клиента, i=1- n, в условиях обстоятельств сделки.
Перед несколькими нашими экспертами ставится вопрос: сколько раз (число К) из случаев по их практике или из числа достоверно известных им случаев из чужой практики в аналогичных обстоятельствах (общее число аналогичных обстоятельств – М) происходило i – ое негативное событие.
Принимается за вероятность появления каждого из Ai негативных событий, i=1-n,
Pi= Кi / Мi
Для последующих расчетов в качестве Рi принимается средняя арифметическая оценка всех экспертов по i- ому событию.
Суммарный риск – это вероятность появления хотя бы одного негативного события в обстоятельствах сделки, который равен
Р (появления негатива) = 1 -- (1- P1) x (1- P2) x (1- P3) x … x (1- Рn)
Вероятность появления негативных последствий в дальнейшем называем «РИСК».
- Подсчитываем риск по всем негативным событиям.
- Подсчитываем риск по нескольким событиям, приносящим наибольший ущерб.
Практическое использование численных результатов оценки рисков
Практическим использованием результатов расчета значений рисков является заключение агентства о рекомендации клиенту совершать сделку или отказаться от нее.
Для этого сравниваем вычисленные значения риска с со значениями, принимаемыми как допустимые.
Делаем вывод о соответствии рисков норме и, соответственно, допустимыми для совершения сделки клиентом, или делаем вывод о наличии обстоятельств повышенного риска и даем рекомендации клиенту не совершать сделку.