Разумно сдать квартиру – это значит найти оптимальный компромисс между суммой месячного найма квартиры, регулярностью платежей, сохранностью имущества и минимизацией его износа, и при этом избежать    возникновение конфликтных ситуаций с соседями и другими третьими лицами.

   Посуточная сдача квартиры сильно отличается от долгосрочного найма, по своей сути приближается к ситуации снятию номера в гостинице. Сдача квартиры посуточно — это отдельная тема, нашим агентством не проводится, и в рамках настоящей статьи не рассматривается.

  Далее будет рассматриваться только долгосрочный наем, который подразумевает срок не менее одного года.

  При обращении посетителя в наше агентство по случаю сдачи квартиры, с ним первоначально проводится ознакомительная беседа.  В процессе беседы сотрудник агентства описывает принятую в агентстве общую технологию работы по сдаче объектов путем выставления их на рынок, общее состояние рынка, номенклатуру оказываемых агентством услуг, отвечает на все задаваемые вопросы посетителя относительно агентства и недвижимости.

  Прежде чем внести предложение посетителю по организации работ в отношении сдачи в наем   недвижимости посетителя, сотрудник агентства детально очного знакомится   с недвижимостью посетителя и всеми собственниками недвижимости, и совместно с владельцем производит оценку ставки месячной арендной платы на объект.

  Выясняется   следующая информация, связанная с объектом, имеющая значение для сдачи:

- Собственники: их готовность к сдаче и личного присутствия на сделке, выясняются вопросы дееспособности.

- Метраж помещений, выяснение материала стен, перекрытий, изучения коммуникаций: водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, вентиляции, системы охраны, наблюдения, интернет, ТВ кабель, спутниковые антенны.

- Отделка недвижимости: отделочные материалы, аксессуары, предметы интерьера, мебель, осветительные приборы, оборудование ванных комнат и санузлов.

- Бытовая техника, подлежащая сдаче вместе с квартирой: стиральная машина, посудомойка, варочная панель, плита, холодильник, телевизор.

- Находится ли сейчас или была ли раньше квартира предметом судебного спора, была ли она под арестом, залогом, обременена ли сейчас не урегулированными договорами найма.

- Являются ли собственники недвижимости сейчас заемщиками по кредитам, проходят ли процедуру банкротства.

- Где проживают зарегистрированные в недвижимости граждане.

- В какие сроки и куда будет вывозиться мебель и оборудование, не подлежащая сдаче.

- Информация о соседях.

- Информация об общедомовой территории, местами парковки, общедомовыми помещениями.

- Пожелания владельца по контингенту нанимателей, ограничений по их количеству, наличию у них детей, животных.

   После изучения недвижимости   и пожеланий владельца относительно контингента нанимателей, посетителю предлагается совместно провести оценку ставки месячной арендной платы объекта недвижимости путем просмотра объявлений аналогов, наиболее близких по характеристикам с объектом.

  После проведенных, таким образом, подготовительных мероприятий, совместно с собственниками разрабатывается план сдачи объекта в наем.

  После взаимного согласования плана сдачи, с владельцем   заключается договор на оказание услуг.

  Производится фотосъемка квартиры, согласование с владельцем текста и фотоматериалов для объявлений, и размещение объявлений.

  Далее исполнитель осуществляет выполнение плана сдачи объекта.

  После сдачи квартиры производится подписание акта выполненных работ.

 

Обстоятельства, учитываемые при разработке плана сдачи в наем

  Сдача объекта в наем сопряжена не только с передачей в эксплуатацию имущества, но и передачей его на обслуживание арендаторам в части уборки и содержания квартиры. Плохая уборка, небрежное использование оборудования приводит к порче имущества.

  Всю детализацию того, что можно делать нанимателю, чего нет в квартире, периодичность ее осмотров, размеры денежных компенсаций за нарушения договора, целесообразно учесть в подробном договоре между владельцем и нанимателями.

  Перед заключением договора владельцу следует определиться с тем, какого рода нанимателям он хочет сдать свою недвижимость. 

  Как правило, владельцу квартиры очень приятно слышать о том, что его квартиру намерена снять крупная российская, а еще лучше - иностранная компания, для своих сотрудников. Звучит это привлекательно. При этом в голове у людей встают образы нанимателей наподобие чистюли немца с женой - аккуратисткой, которые вместе работают в какой-нибудь известной фирме вроде Мерседес.  Действительно, применительно к бизнес или элитной недвижимости, такое встречается.  В отношении недвижимости эконом класса такое встречается крайне редко.

  Следует иметь ввиду, что в вопросе сдачи квартиры юридическому лицу кроются следующие риски получения неприятностей.

  Во-первых, иностранной фирмой может представляться офшорная кампания с российскими учредителями, сейчас создать такую фирму не составляет труда.

  Во-вторых, какого бы происхождения ни была бы фирма, все равно создается ситуация, когда в квартире проживают лица, с которыми непосредственно у владельца нет договорных отношений. С точки зрения возможностей собственника по воздействию на проживающих в обстоятельствах нарушения ими договора, ситуация такова, что возможности воздействия сильно уменьшаются по сравнению с положением, когда договор заключен непосредственно с проживающими.

 Проживающий в квартире сотрудник ведь отвечает непосредственно перед своей организацией в силу своего договора с ней, а не перед владельцем. Поэтому такой жилец слабо реагирует на претензии владельца в ситуации нарушений им договора найма квартиры. Бывает так, что иностранцы плохо говорят по-русски, и поэтому им сложно предъявлять претензии. Оперативно общаться с фирмой сложнее чем с лицами, проживающими в квартире.

  Помимо этого, следует помнить, что за заявлением «снимаем для сотрудников своей организации» чаще всего кроется лукавство – квартиру хотят взять в посуточную аренду.  Та же цель преследуется, как правило, когда говорят: «Берем квартиру в доверительное управление».

  Очевидно, что на протяжении заключенного с фирмой договора квартира будет переходить из рук в руки. Чем меньше времени там будут жить постояльцы, тем менее трепетное отношение к имуществу они будут проявлять. Повлиять на частоту смены постояльцев хозяин после заключения договора уже не может.

 Договор с юрлицом следует заключать, проявляя особую пунктуальность на очень вероятный случай судебных разбирательств по поводу несоблюдения нанимателем условий договора. Стоит учитывать, что юрлица склонны отстаивать свои позиции не с точки зрения чести и совести, а    с точки зрения своих возможностей в рамках закона в суде.

 Заключая договор с юрлицом, собственник получает деньги на банковскую карточку с описанием назначения платежа, и в связи с этим осуществляет выплату налогов в полном объеме, поскольку находится на контроле налоговых органов.

 В случае не разрешенного конфликта с фирмой, и документально не зафиксированного окончания договора найма, даже освобожденную квартиру   трудно сдать другим новым нанимателям, поскольку квартира будет находиться под спором, будет обременена правами третьих лиц до окончания неурегулированного договора найма.

 Самое опасное с точки зрения сохранности, конфликтности, потери собственности – это сдача квартиры в доверительное управление, поскольку при этом происходит полная потеря контроля над квартирой на весь период договора - год, два, три. Квартира с большой вероятностью, вопреки заверениям, будет сдана в посутки, оборудована в хостел, а бывает еще квартиру передают и под интим услуги.

 При сдаче квартиры владельцы невольно принимают во внимание   менталитет потенциальных нанимателей. Относясь с любовью ко всем национальностям, высказываем далее впечатления своих клиентов (как русских, так и нерусских) после сдачи ими своих квартир.

  Русский менталитет. Привычный, понятный, а потому более предпочтительный. В его рамках бывают в основном аккуратные люди, бережно относящиеся и  к своему, и к чужому имуществу, но попадаются неряшливые по своей природе, наплевательски относящиеся к чужому, стоящие на позициях - если заплатил, то можно «амортизировать» используемые вещи  как заблагорассудится. Составить себе представление о них можно, для этого поговорив с кандидатами на бытовые темы и послушав о том, как они представляют себе уход за квартирой. Как правило, по этой части русские люди говорят открыто.

  Азиатский менталитет. Здесь сложнее разобраться в людях.  Азиаты в разговоре часто лукавят ради того, чтобы получить  квартиру, часто вопрос об уборке квартиры ставит их в тупик, поскольку сами ощущают то, что их представления о чистоте, порядке, аккуратности разнятся с московскими. Многие не имеют российского паспорта, постоянной регистрации, перебиваются случайными заработками, находятся под пристальным вниманием полиции.

  Кавказский менталитет. Проявляют зачастую заносчивость, высокомерие, задиристость, небрежность, с трудом признают свою ответственность в случае нарушения договора, порчи имущества.

 При сдаче квартиры людям с Кавказа и Азии может оказаться, что вместо заявленных в качестве проживающих несколько человек, на поверку окажется в несколько раз больше.

  Сдавая квартиру, стоит оценивать кандидатов и в свете носителей террористической угрозы, имеющей исламские корни, во избежание попадания в последующем в неприятную историю с разного рода разбирательствами, конечно, не доводя эту тему до паранойи.

  Менталитет молодежи и студентов. У молодежи как правило не выработались еще навыки пользования, ухода и ответственности за полученное в пользование имущество. У них присутствует стремление к компаниям, зачастую шумным, конечно вызывающее неудовольствия соседей. Деньги им дают, как правило, родители. При этом выгнать на улицу за неуплату или за беспорядок неудобно – жалко.

  На рынке сдачи изначально так сложилась, что наниматель оплачивал комиссионные риэлтору сдающему квартиру. Постепенно от этого отходят, все чаще комиссию сдающему риэлтору оплачивают владельцы. Сейчас только в половине случаев риэлторы владельцев выдвигают условием сдачи объекта заинтересованному лицу оплату их комиссии.

 Укоренилась такая практика, что плата за наем состоит из двух частей. Одна часть постоянна, другая переменная. Переменная — это оплата за потребленные ресурсы в соответствии с показаниями их счетчиков. Так оплачивается потребленная вода и электроэнергия, иногда газ. Договор на интернет заключается как правило самими нанимателями, также, как и договор на парковку, если ее можно арендовать, и в том есть нужда.

 Сдающие квартиру собственники часто задаются вопросом: «С какой частотой следует проверять состояние квартиры?».   Одного раза в месяц, как правило, бывает достаточно   для   выявления признаков нанесения ущерба квартире и имуществу. Лучше для владельца чтобы осмотр был системой, тогда развитие выявленных проблем может быть оперативно локализовано.

 До нанимателя необходимо довести меры безопасности во избежание аварийных ситуаций. В договоре следует предусмотреть меры ответственности сторон в случае возникновения аварийных ситуаций и возникновения ущерба владельцу или нанимателю.

 На случай возникновения аварийных ситуаций стоит разработать план взаимодействия владельца и нанимателя: куда звонить и что делать в случае отключения электричества, протечки воды, пожара.

 Часто наниматель просит владельца дать ему разрешение на временную регистрацию по месту пребывания. Стоит помнить, что на период временной регистрации у нанимателя возникает право проживания в недвижимости независимо от того действует договор найма или он прекращен. Это значит, что в случае нарушения договора со стороны нанимателя, и выдворения его из квартиры для владельца будут дополнительные проблемы с зарегистрированным нанимателем, особенно если в числе нанимателей ребенок. Так же наниматель может взять потребительский кредит, оставив адрес временной регистрации у кредитора. В случае неуплаты долга кредитор или коллектор могут искать должника по адресу квартиры, звонить в дверь, угрожать, оставлять агрессивные записки или надписи в течение долгого времени. Это может быть неприятно новому арендатору, соседям и собственнику.

  Семья с ребенком   в качестве нанимателя для владельца хороша тем, что сулит меньше опасностей возникновения конфликтов с соседями в силу размеренности семейной жизни. Однако ребенок, при невоспитанности и недосмотру родителей, может пачкать, рвать обои, отрывать дверцы  шкафов, ронять что-то  на пол, разливать что-то, и тем самым портить пол, мебель и т.д. Выселить семью с ребенком,  в случае нарушения с их стороны договора сложнее с морально-этических позиций  и  позиций закона. Если же ребенок воспитывается нормально, то вышеперечисленного негатива не произойдет.

  Как и ко всем нормальным людям к нанимателям приезжают пожить гости. Это нормально, важно только, чтобы присутствие гостей в квартире не носило регулярный характер. Иначе их нужно учитывать, как постоянно проживающих, существенно влияющих на износ квартиры. При выявлении таких обстоятельств, у владельца появляются основания для расторжения договора или увеличения арендной ставки.

  Новый арендатор иногда проявляет мнительность и ставит вопрос о замене замков у входной двери, опасаясь злонамеренных действий со стороны старого арендатора. Если этот вопрос будет принципиален для нанимателя, то пойти на это можно. Лучше ограничиться заменой одного замка из двух – цилиндрического. Замена такой личинки осуществляется за 5 минут. Замена замка чаще всего производится за счет нанимателя. 

  Раньше, в 90-ые годы телефон МГТС был важным атрибутом сдаваемой квартиры. Сейчас, с точки зрения ценности сдаваемой квартиры, телефон МГТС полностью потерял свое значение.  Если по каким-то причинам хозяину есть нужда его сохранить, то перед сдачей квартиры стоит заблокировать выход на межгород и перевести номер на самый дешевый тариф. При этом телефонный аппарат с квартиры забрать.

 Кошки и собаки могут нанести значительный урон квартире прежде всего тем, что могут ободрать когтями мебель, в квартире может появиться запах экскрементов, шерсти. В отсутствии хозяев животные могут скулить, лаять, что может вызвать неудовольствие соседей. Ущерб, нанесенный животными, может значительно превышать страховой депозит. Поэтому вопрос возможности присутствия животных в квартире оговаривается отдельно и всесторонне при заключении договора.

 Курение в квартире приводит к появлению неприятного, трудно устранимого в последствии запаха, который скорее всего не понравится новому нанимателю, что в свою очередь скажется на последующей арендной ставке на жилье. Поэтому нужно сразу договориться с нанимателем о месте курения, которое не раздражало бы соседей. Лучше всего, чтобы это был балкон или лоджия.

  Для нанимателя нужно предусмотреть варианты решения вопроса стоянки его автомобиля, соответствующему классу сдаваемого жилья, поскольку без автомобиля для многих сейчас не жизнь.

  Следует иметь ввиду, что на сегодняшний день количество документов для купли-продажи квартиры свелась к минимуму. Свидетельство о праве собственности на квартиру для регистрации сделки не требуется. Ключевым документом для купли-продажи является паспорт владельца. Если подделывается паспорт, и по нему делается доверенность на продажу на имя человека, у которого настоящий паспорт, то дорога к продаже квартиры нанимателем открыта.

  Также по поддельному паспорту можно попытаться повторно сдать квартиру   по более высокой ставке, например под посуточную аренду.  Во избежание такой опасности   не следует передавать нанимателю копию своего паспорта, и перед сдачей квартиры в Росреестре стоит наложить запрет на продажу квартиры по доверенности.

  Лучшим вариантом получения денег за ежемесячный наем является посещение квартиры владельцем с одновременным ее осмотром. Получение денег на банковскую карту менее хлопотно для владельца, но чревато потерей контроля над ситуацией по сдаче квартиры.

  В процессе сдачи в квартире что-нибудь да ломается в силу износа или неправильной эксплуатации.  Лучше если ремонт будет организован владельцем, а не нанимателем. В этом случае качество ремонта будет соответствующее пониманию владельца, а не нанимателя. Это более хлопотно для владельца, зато ему не придётся переделывать ремонт, уже точно за свой счет, после выезда нанимателя из квартиры.  

  Иногда квартира покупается специально для сдачи в наем. Тогда встает вопрос как оптимально оборудовать для этого квартиру. Для эконома класса важно чтобы каждая из комнат предусматривало спальное место, а лучше наличие этого места в виде дивана-кровати или кровати, с расчетом на то, что в однокомнатной квартире будут спать 1-3 человека, а в 2-х комнатной 2-4 человека. Заранее следует проложить интернет- и ТВ кабель, чтобы они не валялся по полу, и установить соответствующие розетки. Посуда не обязательна, люди как правило, используют свою. Телевизор часто используют свой. Стоит предусмотреть место для сушки белья. Стиральная машина востребована чаще всего полноценная - на 5 кг. В квартире как минимум стоит установить один объемный шкаф глубиной 55-60 см., необходимый для одежды, чемоданов, коробок.

 Сдавая квартиру самостоятельно, большинство владельцев ограничиваются передачей ценного оборудования просто по списку. Однако лучше этот список дополнить примечаниями о состоянии каждого из предметов. Оценку стоит делать не по балльной шкале (удовлетворительное, хорошее, отличное), а путем указания наличия  или отсутствия изъянов, повреждений, дефектов каждого из предметов в виде потертостей, царапин, трещин, отсутствия каких либо элементов, наличию пятен и т.д. Работа кропотливая, зато она минимизирует конфликты владельца и нанимателя при сдаче квартиры после окончания договора найма.