Гражданский кодекс РФ предоставляет владельцам возможность осуществить сделку, заключающуюся в обмене одной недвижимости на другую, и определяет   ее как «договор мены». Поэтому правовая возможность осуществить одним договором замену одной недвижимости на другие – одну, или несколько, существует. Однако, на практике договоры мены крайне редки, из-за трудности формирования замкнутой группы  участников мены, с   полным совпадением   взаимных   желаний сторон отдать и получить взамен. Поэтому договор мены осуществляется в основном между родственниками и знакомыми.

  Обмен недвижимости, находящейся в собственности, происходит сейчас в основном путем совершения   двух, или более сделок купли-продажи одновременно.  С термином «обмен» применительно к недвижимости тесно связаны следующие понятия: «альтернатива», «разъезд», «съезд».

  Обмен, который заключается в одновременной продаже одной недвижимости и покупке только одной другой, носит название «альтернативная сделка».

  Обмен, заключающийся в   том, что одна - первая недвижимость продается, на смену ей одновременно покупается вторая, на смену второй одновременно покупается третья и т.д., носит название «альтернативная цепочка», или «цепочка альтернативных сделок».

  Обмен, заключающийся в продаже одной недвижимости и покупке вместо нее одновременно двух и более объектов недвижимости принято называть «разъезд».

  Обмен, заключающийся в продаже двух или более объектов недвижимости одновременно, при одновременной покупке взамен одного объекта   недвижимости носит название «съезд».

  Термином «альтернатива» называется недвижимость, которая покупается взамен продающейся.

Методика, позволяющая клиенту выгодно обменять квартиру, применяемая в агентстве, такова:

  1. Рассчитывается прогноз цены продажи объекта в соответствии с методикой представленной в разделе ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ.

  Определяются характеристики объекта покупки.

  Прогнозируется пессимистическая цена покупки.

  Рассчитывается баланс сделки. Если возникает необходимость, то прорабатывается вопрос источников заемных средств для клиента (подбирается ипотечный кредит).

  1. Осуществляется продажа квартиры согласно методике, указанной в разделе ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ.
  2. Одновременно с началом продажи проводится  процесс покупки до этапа торга по вариантам найденных альтернатив.
  3. После заключения предварительного договора продажи квартиры клиента, осуществляется процесс торга по выявленным альтернативам. По результатам торга выбирается лучшая альтернатива.
  4. Заключается предварительный договор о покупке выбранной альтернативы, увязанный с предварительным договором продажи квартиры клиента. Осуществляется оценка рисков покупки выбранной альтернативы.
  5. Проводятся мероприятия по заключению и исполнению альтернативной сделки.

 Далее будет рассмотрена методика обмена применительно к альтернативной сделке.

  Обмен по отношению к альтернативной цепочке, съезда и разъезда основывается на тех же принципах, что и альтернативная сделка.

  Агентство НАХОДКА, для обеспечения   максимальной безопасности, спокойствия, комфорта для клиента, ставя перед собой задачу выгодно обменять квартиру    клиента, осуществляет свою работу   следующим образом.

  Первая встреча с обратившимся посетителем проводится как ознакомительная. Переговоры стремимся   проводить при очной встрече в офисе агентства или в месте удобном для обратившегося. Если посетитель настаивает, то первое общение проводится путем телефонного разговора или электронной переписки.

  В процессе первой беседы сотрудник агентства описывает общую технологию работы продажи и покупки объектов на рынке, номенклатуру оказываемых услуг, общее состояние рынка, отвечает на все задаваемые вопросы посетителя, касающиеся агентства и недвижимости, объясняет как выгодно обменять квартиру .

  Далее, для внесения предложений со стороны агентства по технологии предстоящих работ по конкретной проблеме продажи   недвижимости посетителя, сотрудник агентства детально очного знакомится   с недвижимостью посетителя и всеми собственниками недвижимости.

  Выясняется нижеследующая   информация, важная для сделки:

-  Собственники. Выясняется их готовность к продаже и готовность личного присутствия на сделке, выясняются вопросы их дееспособности, являются ли собственники недвижимости сейчас заемщиками по кредитам, проходят ли процедуру банкротства.

-  Техническое состояние. Выясняется метраж помещений, материал стен, перекрытий.   Изучаются коммуникации: водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, вентиляции, системы охраны, наблюдения, интернет, ТВ кабель, спутниковые антенны.

-  Год постройки недвижимости, год и объем капитального ремонта дома, были ли перепланировки, выясняется соответствие перепланировок закону, изучается поэтажный план и экспликация.

-  Дизайн. Изучается отделка недвижимости: отделочные материалы, аксессуары, предметы интерьера, мебель, осветительные приборы, оборудование ванных комнат и санузлов, подлежащие продаже вместе с квартирой, год ремонта в квартире.

-  Номенклатура и состояние бытовой техники, подлежащей продаже вместе с квартирой: стиральная машина, посудомойка, варочная панель, плита, холодильник, телевизор и т.д.

-  Выясняется в какие сроки и куда будет вывозиться оборудование, не подлежащее продаже.

-  Выясняется история прав собственности на квартиру и история прав пользования квартирой.            

-  Выясняется находится ли сейчас, или была ли раньше квартира предметом судебного спора, была ли она под арестом, залогом.

- Выясняется в какие сроки и куда будут перерегистрироваться зарегистрированные в недвижимости граждане. Какие для этого у них есть основания.

- Выясняется информация о соседях.

- Выясняется информация об  общедомовой территории, местах парковки, общедомовых помещениях.

 

   После сбора информации о недвижимости   и обстоятельств ее продажи, посетителю предлагается совместно провести обоснованную оценку цены квартиры согласно методике, принятой в агентстве и описанной в разделе ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ.

  Затем посетителю предлагается изложить и обсудить вопрос о том, какую проблему он хочет решить с помощью приобретения недвижимости. Сотрудник агентства, на основании своего опыта, высказывает суждение о том, какие существуют варианты решения проблемы посетителя с помощью недвижимости. Совместно с посетителем эти варианты сравниваются с точки зрения эффективности решения проблемы посетителя. На основании такого сравнения   посетитель имеет возможность уточнить желаемые им характеристики объекта обмена.

  Далее, совместно с клиентом, производится выборка 5-ти объектов, в качестве вариантов альтернативы. Цена продажи самого дешевого из объектов принимается за пессимистическую цену покупки альтернативы.

  На основании прогнозной цены продажи объекта и пессимистической цены покупки альтернативы составляется баланс обмена. В случае необходимости обсуждается вопрос об источниках привлеченных средств для клиента.

  После осмысления сбалансированности обмена, после того как посетитель выяснил все предваряющие вопросы, со стороны агентства ему предлагается сотрудничество, заключающееся в осуществлении следующих шагов:

  1. Разрабатывается календарный план обмена.
  2. В случае взаимного одобрения плана обмена заключается договор риэлторских услуг между исполнителем-агентством и клиентом.
  3. Реализуется план обмена.
  4. Подписывается акт между исполнителем и клиентом о выполненных работах.

 

Содержание календарного плана обмена выгодного обмена квартиры

  1. Определение продажной комплектации квартиры, подлежащей обмену, определение начальной цены объекта для размещения в базах продажи, подготовка документов для продажи объекта.
  2. Фотосессия объекта, одобрение текста и пакета фотоматериала клиентом, размещение объявлений на проверенных рекламных площадках, с которых приходят заинтересованные лица, исходя из опыта и собственной статистики агентства.
  3. Принятие исполнителем и клиентом алгоритма изменения цены продажи квартиры клиента для достижения цены такого уровня, при котором появляются заинтересованные лица в покупке или торге.

Такой алгоритм вырабатывается в зависимости от предпочтений клиента и учитывает:

- срок, к которому необходимо осуществить обмен,

- выбор варианта стратегии изменения цены продажи, основанного либо на    числе просмотров объявления объекта за день, либо основанного на времени нахождения объекта на рынке. Вопрос вариантов алгоритмов продажи рассмотрен в разделе ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ,

- действия на случай ажиотажной первоначальной реакции рынка на появление объекта недвижимости.

  1. Проведение торгов при появлении покупателей или встречных предложений со стороны покупателей.
  2. Выбор вариантов передачи денег при продаже объекта, варианта оформления договора купли-продажи.
  3. После достижения устной договоренности с покупателем о покупке квартиры клиента, заключение предварительного договора о продаже.
  4. Сразу после размещения объявлений о продаже объекта клиента, проводится выбор объектов покупки для их очного (с выездом на место) просмотра  клиентом путем:

- Предоставления клиенту выборки из объявлений согласно желаемым характеристикам.

- Осуществление клиентом самостоятельной выборки из рекомендованных агентством баз согласно желаемым клиентом характеристикам.

- Совместное сравнение и отсеивание выбранных из объявлений вариантов.  Составление списка объектов для непосредственного просмотра клиентом.

  1. Исполнитель предварительно, перед очным просмотром, выясняет обстоятельства продажи объектов из списка на предмет риска покупки. Объекты с очевидно высоким риском покупки, выявленным по первоначальной информации, вычеркиваются из списка.

 Исполнитель организует первую серию просмотров объектов, оставшихся в списке. Осуществляется просмотр объектов.

  1. Если просмотренные объекты не удовлетворяют ожиданиям клиента, характеристики альтернативы корректируются, утверждаются новые характеристики объекта, и заново реализуются пункты 7-9 плана.

        Если не возникает необходимости корректировать план, то производится выявление объектов, которые наиболее интересны для покупки, и осуществляется их ранжирование с точки зрения цены-качества.

  1. После заключения предварительного договора о продаже квартиры продавца, исполнителем проводятся торги по объектам покупки из ранжированного списка. После проведения торгов проводится новое ранжирование списка.
  2. Выбирается первый объект из последнего ранжированного списка. С ним проводится работа по подготовке к его покупке. Выясняются все обстоятельства продажи недвижимости. Производится количественная оценка рисков покупки согласно статье "Методика  оценки рисков в сделках с недвижимостью".
  3. Если риски не повышенные, то организуется и проводится встреча с продавцом недвижимости по заключению предварительного договора покупки недвижимости с участием клиента. Если риски повышенные, то осуществляется переход к рассмотрению объекта под вторым номером в ранжированном списке.

        Так же как в предварительном договоре продажи  объекта  клиента, в полном соответствии с ним, в предварительном договоре покупки альтернативы оговаривается срок  заключения сделки, цена покупки недвижимости, механизм передачи денег, содержание договора купли-продажи, организация составления и передачи договора купли-продажи на госрегистрацию, расходы за оформление сделки, получение продавцом в каких - то случаях самостоятельно, в каких то случаях совместно с исполнителем дополнительной информации по недвижимости.

          На основании полученной дополнительной информации, исполнителем выносится окончательное заключение о рисках предстоящей сделки, и совместно с клиентом принимается окончательное решение о покупке альтернативы.

  1. Согласование даты и времени сделок продажи объекта клиента и покупки альтернативы.
  2. Проведение сделок, входящих в обмен. В согласованное ранее время, в означенном месте встречаются стороны двух сделок и сопровождающие их лица. Предназначенные продавцам деньги размещаются в банке под условие возможности их получения только в случае предъявления продавцом банку договора продажи своей квартиры с отметкой Росреестра о переходе права собственности на покупателя. После этого подписываются заранее подготовленные и согласованные сторонами договоры купли-продажи недвижимости и передаются на госрегистрацию в Росреестр.
  3. По прошествии некоторого времени (на сегодня это время составляет  10 дней) стороны получают свои экземпляры договора купли-продажи  недвижимости. Под контролем исполнителя в обмен на расписку о полученных деньгах продавцы получают доступ к деньгам  за проданную ими квартиру.
  4. В оговоренные сроки продавец альтернативы передает клиенту недвижимость под контролем исполнителя, в состоянии и с оборудованием в соответствии с ранее достигнутой договоренностью между продавцами и покупателями по акту сдачи-приемки, свободной от прав каких-либо лиц кроме покупателя, с предоставлением документов об отсутствии долгов по периодическим платежам.

          Клиент приступает к процессу переезда в альтернативную квартиру, и снятию зарегистрированных граждан с постоянной регистрации по адресу проданной им квартиры.

После переезда и снятия с учета по старому месту жительства, клиент, под контролем исполнителя, передает свою бывшую квартиру ее покупателю по акту сдачи-приемки.

  1. После выполнения плана  продажи между клиентом и исполнителем подписывается акт о выполненных работах по договору оказания риэлторских услуг.

На этом заканчивается действие, заключающееся в том, чтобы выгодно обменять квартиру.

 

Обстоятельства, учитываемые при разработке плана обмена, чтобы выгодно обменять квартиру

  1. Процесс покупки альтернативы до этапа торгов проходит параллельно и координируется с процессом продажи объекта клиента.
  2. В отличии от простой покупки, время, отведенное на заключение предварительного договора на покупку альтернативы, как правило, очень сжатое, и продиктовано предварительным договором на продажу квартиры клиента. Как правило, покупатель альтернативной квартиры готов ждать совершения сделки 2-3 недели. Времени немного, но достаточно для того, чтобы, после заранее проведенной предварительной подготовки, оперативно провести полноценные торги и заключить предварительный договор о покупке альтернативы.
  3. Часть альтернатив, отобранных клиентом для торга, пока происходит продажа объекта клиента, может быть продана. Поэтому процесс пополнения списка отобранных альтернатив необходимо вести до самого момента заключения предварительного договора по продаже объекта клиента.