Безопасно купить квартиру

    Безопасно купить квартиру хотят все, перед кем стоит вопрос такой дорогостоящей покупки, считая его наиважнейшей проблемой.

    Безопасно купить квартиру – это тоже самое, что и безопасно проехать на автомобиле. И в одном, и в другом случае для этого необходимо соблюдать соответствующие правила.

Основные правила для того, чтобы безопасно купить квартиру

1. Не принимать устную информацию продавца по сделке за истину. Она может быть ошибочной или заведомо обманом. Следует подтверждать для себя всю ключевую информацию документами, доказательствами.
2. Документы получать без посредников непосредственно в той инстанции, которая выдает официально эти документы для того, чтобы быть уверенным в их достоверности.
3. Документы, содержащие информацию о квартире на момент покупки, хранить у себя в архиве на весь период владения квартирой на случай возникновения в будущем споров с продавцами или третьими лицами.
4. Не совершать сделку по доверенности от продавца.
5. Тщательно изучать паспорт продавца на предмет отсутствия подделки и действительности.
6. Использовать по максимуму организационные механизмы, стимулирующие выполнение продавцом своих обязательств.
7. Не спешить при совершении сделки. Суета со стороны продавца – хороший признак нечистоты намерений продавца. Суета со стороны покупателя приводит к упущению многих важных аспектов сделки.
8. Детально изучить историю принадлежности квартиры и историю регистрации лиц в квартире. Особое внимание следует уделить законности этих историй и наличию прав третьих лиц на квартиру. 
9. Выяснить есть ли обременения на квартиру. Выяснить кто фактически проживает в квартире в силу письменной или устной договоренности с собственником.
10. Выяснить есть ли у собственника или проживающих не погашенные потребительские кредиты. В случае неплатежей по ним на имущество, оставленное в квартире, может быть обращено взыскание. По данному вопросу к новым собственникам могут обращаться кредиторы старых жильцов.
11. Получить представление о соседях.
12. Выяснить если в доме ТСЖ, и если есть, то выяснить финансовое состояние ТСЖ по его балансу. Могут быть большие долги, выплата соразмерной доли которых станет проблемой нового собственника.
13. Выяснить размер текущих ежемесячных платежей, выяснить размер долгов по ним, особо обращая внимание на потребленную электроэнергию и взносы на капремонт дома.
14. Изучить соответствие квартиры своему первоначальному проекту и соответствие СНиПам изменений, если они были внесены. Выяснить, когда делался ремонт в доме.
15. Изучить внимательно качество отделки в квартире.
16. Проверить правильность и работоспособность электрики в квартире.
17. Проверить правильность и работоспособность водоснабжения в квартире.
18. Проверить работоспособность вентиляции в квартире.
19. Обратить внимание на инсоляцию квартиры. Отсутствие солнечного света действует угнетающе на многих. Много солнечного света может приносить неудобства, быть неприятно.
20. Обратить внимание на то, что находится рядом с окнами, на предмет неприятных запахов, шума, источников облучения.
21. Выяснить условия парковки автомашины.
22. Использовать надежные, прозрачные механизмы передачи денег.
23. Не раскрывать детали хранения своих денег для покупки квартиры перед кем-либо в процессе сделки.

Опасности при покупке квартиры

1. Во многих агентствах недвижимости при внесении аванса предлагают кабальные формы договора, а значит и условия предварительного договора.

   Вместо нормального и естественного предварительного договора, будь то авансовый договор или договор задатка, часто предлагают заключить запутанный договор оказания услуг. В добавок к этому агентства предлагают заключить такой договор, не имея нотариальной доверенности на то от собственников.

  Свое право покупки квартиры на устраивающих покупателя условиях отстоять будет крайне сложно, также, как и вернуть аванс, если сделка не состоится не по вине покупателя. По такому договору покупатель бесправен, у него возникают обязанности и практически не возникает   прав.

2. Опасно предоставлять продавцу доступ к деньгам за квартиру без контроля за этой операцией покупателем. Опасно не получать от продавца расписку за фактически полученные деньги, оставляя документальную констатацию этого факта на момент передачи квартиры по акту сдачи-приемки.
3. Опасно не иметь документально подтвержденных данных о наличии супруга у продавца на момент приобретения им квартиры. В случае если он был, то соответственно, для своей безопасности, покупателю необходимо получить его нотариальное согласие на продажу квартиры.
4. Опасно передавать продавцу авансы в большом размере, особенно зная, что они пойдут на погашение продавцом его долгов.
5. Опасно не обращать внимание на обстоятельства продажи квартиры продавцом, которые могут быть связаны с тяжелой или безвыходной жизненной ситуацией для продавца (к примеру болезнь его, или близких ему людей, требующая для выздоровления больших денег, запугивание со стороны кредиторов и т.д.)
6. Опасно не обращать внимание на признаки давления на продавца со стороны третьих лиц, вынуждающих продавца осуществить продажу квартиры.
7. Опасно не выяснять дееспособность продавца.
8. Опасно осуществлять сделку с продавцом, представляющим собой юридическое лицо, находящееся в стадии банкротства.
9. Опасно покупать квартиру путем вступления в жилищный кооператив, особенно в том случае, когда он не привязан к одному объекту.

Бесполезности при покупке квартиры

 Многие агентства, продавая квартиру, заявляют о застрахованности их сделок, о готовности выдать покупателю всякого рода сертификаты на юридическую чистоту сделки, юридический сертификат, правовой сертификат, гарантии безопасности сделки, гарантийный талон, и тому подобное, создающие иллюзию надежности, но реально не дающие никаких гарантий покупателю. Это значит, что каких-либо компенсаций в случае возникновения ущерба, связанного с приобретением квартиры по таким бумагам покупателю не получить. В этом легко убедиться самому, если запастись логикой и терпением, и вчитаться в текст предлагаемых бумаг.

Страхование титула при покупке квартиры

 Получить реальную компенсацию в случае возникновения негативных обстоятельств после получения в собственность квартиры можно, застраховавшись от них в страховой компании.

Страховой полис страховой компании – это один из дополнительных действенных инструментов, с помощью которого можно безопасно купить квартиру, хоть это дело и затратное.

 Страховую компанию следует тоже выбирать разборчиво, хоть подавляющее большинство страховщиков своим долгим существованием заработали себе заслуженный авторитет. При заключении страхового договора следует обращать внимание на то какие страховые случаи  страхуются, и какие выплаты будут осуществляться в случае возникновения этих страховых случаев.

  Агентство НАХОДКА, в целях    обеспечения максимальной безопасности, комфорта и экономии денег для клиента, услугу покупки квартиры  поводит  следующим образом.

  Первая встреча с обратившимся, как правило, носит ознакомительный характер. Разговор мы стремимся   проводить при очной встрече в офисе агентства, или в месте удобном для обратившегося. Если посетитель настаивает, первое общение проводится путем телефонного разговора или электронной переписки.

  В процессе беседы сотрудник агентства, описывает общую технологию работы агентства, номенклатуру оказываемых услуг, общее состояние рынка, отвечает на все задаваемые вопросы посетителя касающиеся агентства и недвижимости.

 Свои представления о предстоящих работах по конкретной проблеме покупки недвижимости покупателем сотрудник агентства высказывает покупателю после всестороннего восприятия и изучения той задачи, которая стоит перед покупателем.

  В первую очередь в процессе ознакомления с проблемой   обратившегося посетителя выясняются вопросы: с какими намерениями сопряжена покупка, какие потребности предполагается удовлетворить покупкой, на свои или привлеченные средства посетитель планирует приобретать недвижимость.

  В процессе обсуждения с обратившимся вопроса его целеполагания, посетителю сотрудником агентства высказывается суждение о том, какие существуют варианты решения его проблемы с помощью недвижимости. Эти варианты сравниваются совместно с посетителем с точки зрения оптимальности решения проблемы посетителя. На основании этих обсуждений и сравнений   посетитель имеет возможность уточнить желаемые им характеристики объекта приобретения.

  После того как   посетитель окончательно определится в объекте покупки,  после того как у него наступит понимание   предстоящих событий, сопряженных с этой сделкой, после возникновения у посетителя доверия к агентству, как стороне способной достойно защитить его интересы в качестве покупателя, посетителю предлагается сотрудничество, заключающееся в осуществлении  следующих шагов:

1. Разработка календарного плана покупки объекта с характеристиками, определенными клиентом.
2. На основании плана покупки объекта заключение договора риэлторских услуг между исполнителем и клиентом.
3. Реализация плана покупки объекта, при этом преследуя главную цель - безопасно купить квартиру.
4. В случае необходимости корректировка плана покупки после первой серии просмотров.
5. После осуществления покупки подписание клиентом и исполнителем акта о выполненных работах.

Календарный план покупки объекта включает в себя нижеследующее

1. Выбор объектов для очного просмотра из объявлений о продаже двумя путями:

- Предоставления клиенту выборки из объявлений согласно утвержденным характеристикам объекта, отраженным в договоре.

- Осуществление клиентом самостоятельной выборки из рекомендованных агентством баз квартир на продажу в Москве, согласно  пожеланиям клиента.

2. Совместное - исполнителя и клиента, сравнение и отсеивание выбранных из объявлений вариантов. Составление списка объектов для непосредственного очного просмотра клиентом.
3. Предварительное выяснение исполнителем обстоятельств продажи объектов из списка на просмотр с точки зрения оценки риска покупки. Объекты с очевидно высоким риском покупки исключаются из списка. Исполнитель организует для клиента первую серию просмотров объектов из списка.
4. Если просмотренные объекты не удовлетворяют ожиданиям клиента, то старые характеристики объекта корректируются, утверждаются новые характеристики объекта и заново реализуются пункты 1-3  настоящего плана.

  Если не возникает необходимости корректировать план, то путем обсуждения проводится выявление объектов из числа просмотренных, которые наиболее интересны для покупки. Они    ранжируются клиентом с точки зрения цены-качества.

5. Исполнитель проводит  торги   с продавцами объектов из ранжированного списка. По окончанию торгов клиентом проводится новое ранжирование списка. Таким образом производится оптимизация варианта покупки.
6. Выбирается первый (наилучший) объект из последнего ранжированного списка. Проводится работа по подготовке выбранного объекта к покупке.                                                                                           Для этого до подписания предварительного договора покупки квартиры выясняется вся предварительная  достоверная информация об обстоятельствах продажи объекта.                                                    Чтобы безопасно купить квартиру производится количественная оценка рисков покупки, согласно статье "Методика  оценки рисков в сделках с недвижимостью".
7. Если риски покупки не являются повышенными, то организуется и проводится встреча с продавцом недвижимости по заключению предварительного договора покупки недвижимости с участием клиента. Если риски повышенные, то осуществляется переход к рассмотрению следующего объекта в ранжированном списке.

  В предварительном договоре покупки объекта оговаривается срок  заключения сделки, цена покупки недвижимости, механизм передачи денег, содержание договора купли-продажи, организация составления и передачи договора купли-продажи на госрегистрацию, оговаривается кто из сторон  несет расходы за оформление сделки. В предварительном договоре оговаривается предоставление продавцом  в определенный срок дополнительной письменной достоверной информации по недвижимости, подтверждающей устную информацию продавца об объекте, путем получения ее продавцом, в каких-то случаях самостоятельно, а в каких-то случаях   совместно с риэлтором покупателя.

 Таким образом после заключения предварительного договора по предстоящей сделке, с помощью продавца и без его помощи, собирается  вся возможная  достоверная информация по обстоятельствам продажи объекта.

 В итоге собираются все возможные документальные доказательства  добросовестности покупателя в обстоятельствах, сопутствующих данной конкретной сделке.

 На основании всей возможной достоверной  о предстоящей сделке выносится окончательное заключение о рисках предстоящей сделки, и совместно с клиентом принимается решение о покупке объекта.                         Если риски оцениваются как повышенные и клиент принимает совместное с риэлтором решение об отказе от сделки, то предварительный договор расторгается всвязи на основании   высокого риска предьявления прав третьих лиц по квартире в будущем, что следует из собранных документов. За отказом  от данного варианта следует рассмотрение следующего варианта из ранжируемого списка и возврат к пункту 6.                                                  Если риски оцениваются как обычные, незавышенные то переходим к п.8

8. Согласовывается с продавцом объекта дата и время сделки.
9. Совершение сделки. В согласованные ранее время и месте встречаются стороны сделки. Предназначенные продавцу деньги размещаются в банке под условие возможности их получения только в случае предъявления продавцом договора продажи своей квартиры с отметкой Росреестра о переходе права собственности на покупателя. После этого подписывается заранее подготовленный и согласованный сторонами договор купли-продажи недвижимости и передается вместе с сопроводительными документами в Росреестр на госрегистрацию перехода права собственности на объект.                                        Риэлтором формируется основная часть пакета документальных доказательств добросовестности покупателя в сделке.
10. По окончанию госрегистрации, стороны получают свои экземпляры договора купли-продажи недвижимости. В обмен на расписку о полученных деньгах продавец получает доступ к деньгам за проданную им квартиру.
11. В завершение выполнения задачи безопасно купить квартиру, под контролем исполнителя, в оговоренные в договоре купли-продажи сроки, продавец передает покупателю недвижимость, в состоянии и с оборудованием в соответствии с ранее достигнутой договоренностью между продавцом и покупателем по акту сдачи-приемки, свободной от прав каких либо лиц кроме покупателя,  с предоставлением документов об отсутствии долгов  по периодическим платежам.
12. Пакет документальных доказательств добросовестности покупателя квартиры дополняется документами о выплаченной сумме за квартиру и актом о получении квартиры. Покупателю передается теперь уже весь пакет доказательств его  добросовестности при покупке квартиры. Подписывается  акт о выполненных работах между клинтом-покупателем и агентством.