Услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве
Услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве нужны многим людям не столько и не только потому, что их занятость не позволяет самостоятельно выполнить людям очевидные действия, а потому, что в первую очередь у покупателя возникает много вопросов и нюансов сразу, как только они приступают к этому вопросу, и на каждом последующем шаге.
У покупателя квартиры, как правило, присутствует головная боль, ощущение опасности потери своих больших денег или потери прав на приобретаемую квартиру. Для сведения к нулю этих опасностей человек начинает изучать предметную область - правовые и организационные аспекты вопроса покупки недвижимости. При выяснении этого вопроса люди сталкиваются с часто отличающимися друг от друга субъективными мнениями разных риэлторов, и с необходимостью вникать в многочисленные юридические аспекты правоприменения законов из этой области. Люди часто приходят к заключению, что при кажущейся внешней простоте этого вопроса, в нем присутствует очень много неоднозначных нюансов, которые можно понять только получив на сей счет опыт.
Опытные риэлторы говорят, что составить свое уверенное мнение в этом вопросе можно путем получения практики минимум на 10-ти сделках. Вопрос в том есть-ли на это время и в том, на чем можно безубыточно потренироваться не профессионалу для получения опыта.
Самый же простой способ оптимального решения вопроса покупки недвижимости – обратиться к человеку, опыт которого уже сформировался на основе длительной профессиональной риэлторской деятельности. Вот тогда-то и возникает у покупателя потребность прибегнуть к услуги риэлтора при покупке квартиры.
Покупка недвижимости в Москве характерна тем, что в ней по части новостроек огромное количество инвестиционных и строительных компаний с разным финансовым состоянием, имеющих репутацию и не имеющих репутации - то есть начинающих. В новостройках свои риски.
В отношении покупки квартир на вторичном рынке – там другие риски. Со времени начала приватизации квартиры обросли историями по переходу права собственности, историями прописки и выписки их них. Эти истории могут содержать в себе обстоятельства по существованию прав третьих лиц на недвижимость. И общий срок исковой давности - 3 года не во всех случаях является гарантом списания давних проблем.
Кроме того, при покупке квартиры существует специфика рынка по осуществлению передачи денег продавцу недвижимости, таящая в себе потерю денег или проблемы с их возвратом в случае потери контроля над механизмом расчетов.
Далее, Росреестр в Москве и Московской области имеет свое субъективное представление о содержании договоров покупке квартиры. Не учет его мнения может привести к задержке регистрации договора купли-продажи на месяц и более. Покупка жилья в Москве заключает в себе такого рода опасности.
Привлечь риэлтора к покупке – это не означает, что покупателю ни о чем больше думать не нужно будет. Выбор квартиры в конечном итоге осуществляет не риэлтор, а сам покупатель. За покупателем остается решение - пойти на увеличенный риск или нет ради приобретения наиболее понравившегося варианта. Покупатель совместно со своим риэлтором участвует в нахождении компромиссов с продавцом по условиям сделки.
При общих законах для всей России, есть московские законы и сложившийся столичный менталитет, устоявшиеся нормы, знание которых риэлторами позволяет без досадных проблем с минимальными рисками и максимальной выгодой для покупателя провести сделку.
Роль риэлтора – это роль проводника для покупателя на пути приобретения им квартиры от момента осознания характеристик желаемой квартиры до момента получения квартиры в полную свою собственность с минимальными рисками каких-либо проблем с ней связанных.
Хороший риэлтор — это не посредник, сводящий две стороны друг с другом, и после этого умывающий руки, это специалист, который, обладая юридическими и практическими знаниями адвоката по гражданским вопросам, знаниями организационных вопросов предметной области имеет опыт взаимоотношения сторон в сделке, умеет уловить нюансы возникших обстоятельств, обладает жизненным опытом.
Такой опыт позволяет риэлтору находить компромиссные решения для осуществления сделки при соблюдении максимальных гарантий для покупателя и снижению рисков покупки. Риэлтор не диктует, он советует. Хороший риэлтор всегда имеет четкое обоснованное мнение по любому из аспектов дела.
Если риэлтор то и дело говорит о том, что ему нужно выяснить то одно, то другое — это плохой риэлтор. Хороший риэлтор обладает глубокими знаниями, такой риэлтор – незаменимый спутник для покупателя.
Услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве востребованы и москвичами, и приезжими. В девяностые годы, в период, когда интернет еще не вошел в обиход, редко кто отваживался покупать квартиру без риэлтора. С начала двухтысячных годов массово появились компьютеры, гаджеты, и интернет становится неотъемлемой необходимостью для большинства людей. Изобилие сайтов на тему недвижимости, доступность баз и каталогов создало впечатление у многих покупателей, что главное в покупке – найти квартиру - они и сами смогут, а остальное - мелочи, что в покупке ничего сложного нет, без риэлтора вполне можно обойтись, из соображений экономии. Так оно было некоторое время.
Однако сейчас, начиная где - то с 2015 года, появилась тенденция на то, что все больше и больше покупателей пользуются услугами риэлторов. Объясняется это тем, что знакомые нынешних покупателей обожглись на том, что при проведении своих сделок в прошлом допускали ошибки, которые ставили под удар сделку, или которые проявились в последующем, после сделки. Да и тот же интернет пестрит постами на тему проблем покупателей, дольщиков, инвесторов.
Но как выбрать такого риэлтора, в котором можно быть уверенным, в том, что он сделает все наилучшим образом? — вот в чем действительно, не простой вопрос.
Предложения кандидатур риэлторов поступают продавцу от своих знакомых, или от незнакомых риэлторов - от тех, к которым продавец обратился сам, или от тех риэлторов, кто хитрым образом узнал о намерениях продавца.
Кандидаты от знакомых и родственников хороши тем, что к ним прикладывается оценка, характеристика, к которой у Вас есть доверие. Однако значит ли это, что если есть риэлтор от знакомых, то на нем следует и остановиться?
Наверно правильнее воспринимать кандидатуру риэлтора от знакомых, как только одну из тех, которую следует рассмотреть и всесторонне оценить. Купля-продажа квартиры – дело не шуточное, а значит и к выбору риэлтора тоже необходимо подходить с соответствующей серьезностью и обстоятельностью, потратив некоторые свои усилия и время.
Поэтому, в круг своего рассмотрения стоит взять и риэлторов от знакомых, и риэлторов по рекламе.
При выборе кандидатов по рекламе стоит обращать внимание на содержание сайта, по существу, по содержанию.
Если на страницах сайта в основном доминирует беззастенчивое самовосхваление, вроде того, что они самые и лучшие, если там риэлторы бравируют сертификатами, дипломами каких-то ничего не значащих организаций, явно ради того, чтобы пустить пыль в глаза, то от таких кандидатов следует отказаться, не принимать в свой расчет, отсеять.
Существуют компании, лукаво преподносящие покупателю свои бумаги, которые называют сертификатами и страховками, в качестве гарантий покупки. Ничего, кроме затуманивания головы, с целью привлечения клиентов, эти декларации не несут. Только официальная страховая компания, в случае наступления страхового случая, обязана выплатить договорную страховую сумму клиенту. Осуществление выплат страховой компанией, в силу ее статуса контролируется со стороны государства. У риэлторской компании ни прав, ни обязанностей страховой компании нет. Поэтому сертификаты риэлторского агентства не что иное как фикция.
Часть риэлторов практикуют делать заявления о наличии у них собственной базы покупателей и продавцов. Делается расчет на то, что у людей, при таком заявлении, складывается впечатление о существовании придерживаемых для них наивных покупателей, готовых купить их квартиру по более высокой цене, или о существовании эксклюзивных объектов, которые можно купить по бросовой цене. Действительно, некоторым людям очень хочется верить в такой подарок судьбы. Но если взглянуть здраво, что может толкать нормальных людей на то, чтобы не обращаться на огромный рынок недвижимости, зная о его существовании, а действовать себе в убыток, и находиться в непонятных ожиданиях в личной базе какого-то риэлтора? Ответ очевиден. Поэтому вся история с личными базами покупателей и продавцов не более чем циничный способ привлечь клиентов недобросовестными риэлторами.
Если риэлтор лукавит или примитивен в вопросе привлечения клиентов, очевидно, что он таков и при взаимоотношениях «клиент – риэлтор», и при взаимоотношениях «риэлтор – потенциальный покупатель или продавец квартиры».
Выбирать риэлторов есть смысл из тех, у кого за рекламой просматриваются понятные, обоснованные, разумные действия и профессионализм.
Далее, проведя первоначальный отбор, оставляют 3-5 кандидатур риэлторов, с которыми проводятся собеседования. Собеседование можно проводить как в стенах продаваемой квартиры, так и в офисах кандидатов, как удобно Вам.
Вначале разговора с кандидатами следует изложить ему Ваши пожелания: цена квартиры, срок покупки, способ передачи денег. А далее стоит задавать вопросы риэлтору и слушать его.
Рекомендуемые вопросы к риэлторам при собеседовании с ними:
- Опыт работы кандидата в годах и сделках по купле-продаже квартир.
- Его оценка состояния рынка, применительно к квартире, подлежащей покупки.
- Предлагаемая технология покупки квартиры в подробностях.
- Меры по достижению минимальной цены за квартиру.
- Ожидаемые трудности покупки.
- Какие обязательства берет на себя риэлтор, в чем они конкретно заключаются. Если обещает гарантии, то следует выяснить: есть ли у них материальное наполнение или они носят пустой декларативный (а значит лукавый) характер.
- Какие обязательства накладываются на покупателя риэлтором по договору оказания услуг.
- Форма и содержание взаимодействия продавца и риэлтора в процессе работы и форма отчетности риэлтора.
- Размер и механизм оплаты комиссионных риэлтору.
Если риэлтор напускает тумана, вместо внятного ответа по существу постоянно предлагает довериться ему, поверить его важности, мудрости и бесконечной опытности - то это, конечно, не тот, с кем стоит иметь дело.
Если риэлтор не петляет, не путается, не льет воду, а уверенно, обоснованно, логично отвечает на вышеуказанные вопросы, значит он хорошо представляет свое дело, а следовательно и хорошо выполнит Ваше.
Расставьте оценки каждому с точки зрения его квалификации и комфортности предлагаемой им схемы продажи квартиры.
После проведенной таким образом Вами работы останется, исходя из поставленных Вами оценок, окончательно выбрать кандидатуру риэлтора.
Покупка квартиры через агентство недвижимости по сравнению с покупкой с помощью индивидуального риэлтора хороша тем, что, как говорится один ум хорошо, а два, - и больше – лучше. Коллективный опыт, коллективные знания, взаимопомощь сотрудников позволяет лучше ориентироваться в совокупности обстоятельств приобретения недвижимости, во взаимодействии факторов, влияющих на надежность сделки, принимать правильные, оптимальные решения, осуществлять замену на случай болезни или иной проблемы, не позволяющей быть ведущему проект риэлтору в нужное время в нужном месте.
Профессиональный риэлтор, покупая квартиру клиенту, проводит нижеследующие работы.
Прежде всего риэлтор начинает с того, что выслушав клиента, описывает ему профессионально тот сегмент рынка, на котором предстоит покупка квартиры (новостройка, вторичка, эконом класс, бизнес класс, элитное жилье, апартаменты), в объеме соответствующем первоначальной осведомленности клиента.
Затем риэлтор:
- Разрабатывает и представляет клиенту план покупки, в котором отражаются параметры покупаемой квартиры
- Заключает детальный договор на услуги по покупке квартиры
- Предоставляет клиенту базу вариантов квартир в электронном виде для его первоначального выбора
По окончании этого общего этапа, что для новостройки, что для вторички, начинаются последующие работы риэлтора, которые различаются для процессов покупки новостройки и вторички.
В случае покупки квартиры на этапе строительства дома (то есть до возникновения собственности на квартиру) услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве представляют собой следующее:
- После выбора клиентом варианта, риэлтор по этому варианту изучает застройщика для последующей оценки рисков приобретения квартиры.
1.1 Риэлтор изучает проектную декларацию застройщика.
Проектная декларация- это неотъемлемый обязательный документ каждой новостройки, в которой застройщик обязан указывать сведения по строящемуся объекту и связанной с ним инфраструктурой, в ней должна быть подробная разрешительная (согласовательная), экспертная и проектная документация на строительство, на землю, на подвод коммуникаций. Проектная декларация должна так же отражать информацию о застройщике, в том числе лицензию на соответствующий вид деятельности, а также сроки строительства и их переносы.
1.2 Риэлтор изучает наличие и содержание разрешения на строительство многоквартирного дома, в котором находится квартира, и соответствие статуса земельного участка под строением осуществляемому строительству.
1.3. Риэлтор знакомится с перечнем партнеров застройщика, поскольку участие в проекте авторитетных известных банков и генподрядчиков уменьшают риски покупки.
1.4. Риэлтор выясняет участие застройщика в инвестиционных программах органов власти. Их наличие добавляет авторитет застройщику, а значит и повышает надежность покупки.
1.5. Риэлтор выясняет финансовую устойчивость застройщика по аудиторскому заключению, находящемуся в проектной декларации. Изучается наличие активов застройщика, вложенных собственных средств, привлеченных кредитных средств, убытков или прибыли.
1.6. Риэлтор проверяет отсутствие банкротства застройщика по Единому Федеральному Реестру сведений о банкротстве.
1.7. Риэлтор изучает предлагаемый застройщиком договор долевого участия в строительстве в отношении приобретаемой квартиры и механизм передачи денег от покупателя застройщику с точки зрения присутствия гарантий для клиента.
1.8. Риэлтор выясняет опыт работы застройщика, количество им построенных объектов вообще, и в Москве в частности. Риэлтор организует выезд совместно с клиентом на ранее построенные застройщиком объекты, если они в Москве или Подмосковье, производит осмотр дома с внешней стороны и изнутри, если это возможно, осуществляет общение с жителями объектов с целью выяснения качества строительства.
1.9. Риэлтор производит оценку темпов строительства: интенсивность строительства, сколько этажей в месяц возводится. Помогают в этом фото и видео отчеты, видеокамеры на объекте.
1.10. Риэлтор изучает задекларированные застройщиком способы обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками.
- После тщательного изучения полученной информации и ее анализа риэлтор осуществляет общую оценку рисков покупки выбранного покупателем варианта.
В случае, если общий риск приобретения изученной квартиры оценивается риэлтором как как повышенный, то клиенту рекомендуется отказаться от этого варианта. В случае согласия клиента с выводами риэлтора, клиентом выбирается другой вариант квартиры из ранжированного списка и далее происходит возврат к пункту 1.
В случае, если общий риск оценивается как как обычный, то клиент под руководством риэлтора:
- Заключает договор долевого участия с Застройщиком
- Выплачивает застройщику сумму равную цене квартиры по договору долевого участия
Далее риэлтором собирается и передается клиенту документация по сделке, связанная с проектной декларацией, с информацией о застройщике, в дополнение к финансовым документам клиента об оплате и самому договору долевого участия. Вся собранная документация является доказательством добросовестности покупателя перед третьими лицами.
На этом услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве считаются выполненными, в связи с чем между риэлтором и покупателем подписывается акт о выполненных работах.
Покупатель новостройки ждет окончания строительства, подписания акта приемки объекта госкомиссией, осуществления ввода объекта в эксплуатацию. После этого дом подключается ко всем системам снабжения и коммуникациям. Застройщик назначает управляющую организацию, которая берется за эксплуатацию дома.
Через какое-то время, после введения дома в эксплуатацию, застройщик приглашает дольщика на передачу ему квартиры.
Как правило, оформлением квартиры в собственность дольщику занимается сам застройщик. Занимает этот процесс около полугода после передачи квартиры по акту сдачи-приемки.
Вместо застройщика эту работу может выполнить и риэлтор, но за дополнительную плату.
В случае покупки квартиры на вторичном рынке услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве представляют собой следующее:
- Риэлтор организовывает очный просмотр квартир, с обращая внимание на техническое состояние квартиры, на ближайших соседей и окружение дома.
- Риэлтор обсуждает с клиентом просмотренные квартиры и составляет из их числа ранжированный список, с точки зрения наибольшей привлекательности для клиента, в количестве до 10 вариантов.
- Риэлтор проводит торги с продавцами тех квартир, которые вошли в ранжированный список.
После проведенных торгов клиент, совместно с риэлтором осуществляют пересмотр старого и составление нового ранжированного списка от лучшего варианта к наименее привлекательному с точки зрения соотношения качества и новой цены на квартиры из списка.
- Риэлтор получает от продавца достоверную первоочередную информацию, связанную с покупкой квартиры под номером 1 в списке.
- Риэлтор производит первоначальную оценку рисков покупки квартиры под номером 1 в списке.
- Если риски покупки квартиры оцениваются риэлтором как повышенные, то, с одобрения клиента, выбирается квартира, следующая по ранжированному списку, и производятся действия, начиная с п.4.
Если риски оцениваются риэлтором как обычные, то клиент (покупатель) заключает с продавцом предварительный договор о покупке квартиры.
- Риэлтор получает в каких-то случаях самостоятельно, в каких-то случаях с привлечением продавца, всю возможную достоверную информацию, необходимую для покупки квартиры.
- Риэлтор оценивает риски покупки на основании всей полученной достоверной информации. Если риски оцениваются риэлтором как повышенные, то предварительный договор расторгается, на основании и в связи с: а) обнаруженными обстоятельствами, которые могут привести к расторжению договора купли-продажи по инициативе лиц со стороны продавца; б) выявленными фактами технического состояния квартиры, отличных от заявленных продавцом в предварительном договоре.
Если риски покупки оказываются обычными, то осуществляется контролируемая риэлтором подготовка к сделке: а) получается достоверная информация о погашенных долгах по периодическим платежам связанных с квартирой; б) происходит снятие продавца и всех иных граждан с регистрационного учета по адресу квартиры; в) согласовывается и подготавливается текст договора купли-продажи.
- Совершается заключение договора купли-продажи.
Риэлтор руководит этапом подготовки передачи денег продавцу квартиры. Риэлтор руководит подписанием договора купли-продажи квартиры.
- Под руководством риэлтора покупатель получает договор купли-продажи из Росреестра и передает деньги продавцу с получением взамен расписки о полученных деньгах.
- Риэлтор руководит получением свободной и необременённой долгами квартиры покупателем от продавца и подписанием соответствующего передаточного акта.
- Риэлтор подписывает акт о выполненных услугах с покупателем, и тем самым услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве завершаются.
Наше агентство оказывает услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве в соответствии с всеобъемлющим современным оригинальным подробным протоколом БЕЗОПАСНО КУПИТЬ КВАРТИРУ с которым рекомендуем ознакомиться.